Morgens, noch vor dem Frühstück, einen Spaziergang am Strand machen und sich die frische Nordseeluft um die Nase wehen lassen. Mit dem Fahrrad durch die grünen Polder radeln und in einem hübschen Dörfchen an der Gracht einen Koffie verkeerd trinken.

Nach dem Sommerurlaub in Holland möchten viele das gerne öfters haben und liebäugeln mit dem Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses. Die meisten zahlen so einen Kauf nicht so einfach aus der Portokasse und mit dem Kaufpreis allein ist es auch nicht getan.

Darum gibt es jetzt geballte Informationen, was da auf einen zukommt. Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Holland soll ja nicht im Desaster enden. 

Nicht in jedem Ort in den Niederlanden darf man eine normale Wohnung oder ein Haus kaufen und nur als Ferienimmobilie nutzen. Ohne Anmeldung als Hauptwohnsitz ist ein Kauf nicht überall erlaubt.

Die Gemeinden wollen damit vermeiden, dass die Ortschaften außerhalb der Ferienzeit zum Großteil leer stehen bzw. für reguläre Bewohner kein Wohnraum mehr zur Verfügung steht. Vor einem Kauf sollte man sich deshalb auf alle Fälle über die Auflagen der jeweiligen Gemeinde informieren.

Einfacher ist es, eine „echte“ Ferienimmobilie zu kaufen. Es gibt unzählige Ferienparks und Apartmentanlagen im ganzen Land, in denen das möglich ist. Vom einfachen Mobilheim auf einem Campingplatz bis zur luxuriösen Ferienvilla auf einer Watteninsel wird alles angeboten. Es ist nur eine Frage des Geschmacks und natürlich der Größe des Geldbeutels.

Mit welchen Kosten muss man rechnen?

Mit dem ausgewiesenen Kaufpreis allein ist es meist nicht getan, auch in den Niederlanden kommen noch Nebenkosten auf einen zu. Ob Makler, Notar oder der Staat bzw. die Gemeinde, alle wollen noch etwas haben.

Im Normalfall trägt die Nebenkosten der Käufer, dies wird in den Niederlanden dann mit einem k.k. (kosten koper = Kosten Käufer) hinter dem Kaufpreis angegeben. Nur in Ausnahmefällen, wie z. B. bei Neubauwohnungen sind manche Nebenkosten im Kaufpreis inbegriffen, dies wird dann mit einem v.o.n. angegeben, was vrij op naam (frei auf Namen) bedeutet.  

Zu den Nebenkosten gehören:

• Kosten Wertgutachten
• Kosten Notar (Aufstellung der Dokumente, Eintragung ins Grundbuch)
• Overdrachtsbelasting (Art Grunderwerbssteuer): ab 2023 10,4 % der Kaufsumme; diese werden über den Notar abgerechnet
  (Für Wohnungen, die man selbst als Hauptwohnsitz nutzt fallen nur 2 % der Kaufsumme an Steuer an)
• Evtl. Kosten Makler
• Evtl. Kosten für bautechnisches Gutachten
• Evtl. Vermittlungsgebühr Hypothek

Wo bekomme ich eine Finanzierung?

Falls der Inhalt des Sparschweins für die Anschaffung nicht ausreicht, kann man seine Ferienimmobilie auch durch die Bank finanzieren lassen. Theoretisch funktioniert das sowohl bei einer Bank in Deutschland, als auch in den Niederlanden. Das Problem ist aber leider die Praxis.

Die Banken in beiden Ländern machen leider häufig Schwierigkeiten und schieben die Zuständigkeit gerne ins andere Land. Bei einer deutschen Bank bekommt man zu hören, dass sie keine Immobilien im Ausland finanzieren und in den Niederlanden machen sie Probleme, da kein Wohnsitz im Land vorhanden ist. Eine Chance bei seiner deutschen Hausbank hat man häufig nur, wenn ausreichende Sicherheiten vorhanden sind bzw. der Kredit ziemlich klein ist. Ohne einen größeren Anteil an Eigenkapital wird es vermutlich bei jeder Bank extrem schwer eine Finanzierung zu bekommen.

Ferienhäuser in einem Ferienpark

Welche laufende Kosten kommen auf einen zu?

Wenn das Geld fürs Ferienhaus zusammengespart ist bzw. eure Bank einen Kredit bewilligt hat, ist es leider mit den Kosten noch nicht vorbei. Auch ein eigenes Ferienhaus bringt laufende Kosten mit sich. Und damit meine ich nicht nur die Kosten für Strom, Wasser, Kanalisation und Heizung.

Auch Steuer und regelmäßige Abgaben kommen da noch auf euch zu. Ein Teil davon wird abhängig vom Wert der Immobilie berechnet. Der Wert wird jedes Jahr von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, festgelegt und nennt sich in den Niederlanden WOZ-waarde.

Rechnen müsst ihr mit diesen Dingen:

• Onroerendezaakbelasting OZB, eine Immobiliensteuer, die von der Gemeinde festgelegt und in Rechnung gestellt wird. Die Höhe der Immobiliensteuer OZB wird von den Gemeinden selbst bestimmt und ist unterschiedlich. Rechnen könnt ihr mit ungefähr 0,05 bis 0,12 % des WOZ-Wertes pro Jahr.
  
  
• Opstalverzekering bzw. woonhuisverzekering; diese Versicherung ist Pflicht, wenn eine Hypothek für das Ferienhaus abgeschlossen wurde. Damit seid ihr versichert gegen Sturm, Brand und Einbruch.
  
  
• Forensen- oder Toeristenbelasting: für Nutzer der öffentlichen Einrichtungen der Gemeinde, die nicht als Einwohner gemeldet sind, also dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben, verlangen einige Gemeinden eine Steuer. Das kann eine Touristensteuer mit einem gewissen Betrag pro Person und Nacht oder auch einem Pauschalbetrag pro Jahr sein. Oder eine sogenannte Forensenbelasting, die abhängig von der Wohnfläche oder vom Wert der Wohnung jährlich in Rechnung gestellt wird. Die Höhe der Abgabe kann recht unterschiedlich sein und bei € 100,- oder auch über € 2000,- im Jahr liegen.
  
  
• Belasting op bezittingen: mit dem Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden wird man dort auch (teilweise) steuerpflichtig. Auf den Wert der Immobilie muss man eine „Vermögenssteuer“ zahlen. Die sogenannte „belasting box 3“ wird auf Basis des WOZ-Werts abzgl. einer evtl. vorhandenen Hypothek für das Ferienhaus berechnet. Sie wird in Stufen berechnet und liegt je nach Wert zwischen ungefähr 0,5 und 1,3 %. Die aktuell gültige Stufentabelle findet ihr hier.

Ist das Ferienhaus Teil eines Ferienparks oder die Ferienwohnung Teil einer Apartmentanlage, kommen weitere jährliche Gebühren auf einen zu. Das kann die Kosten für die Nutzung und den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen sein oder auch Erbpacht für das Grundstück.

Vermietung des eigenen Ferienhauses

Man hat aber nicht nur Kosten, man kann mit seinem Ferienhaus auch Geld verdienen. Zumindest, wenn man es vermietet. In manchen Ferienparks ist die Vermietung Bestandteil des Konzepts und wird nach bestimmten Regeln durch die Parkverwaltung vorgenommen.

Egal, ob über die Verwaltung oder in Eigenregie, die Mieteinnahmen müssen im Normalfall nicht versteuert werden. Die Steuerpflicht in den Niederlanden wird nur über den Wert der Wohnung gerechnet, nicht über die tatsächlichen Mieteinnahmen.
Dies kann evtl. anders sein, wenn man vom Finanzamt als gewerblicher Vermieter eingestuft wird, z.B. weil man extra Dienste anbietet. Das kann ein tägliches Frühstück für seine Gäste sein oder auch anderer zeitaufwändiger Service, der höhere Mieteinnahmen verspricht.

Luxuriöse Ferienhäuser, die man gut vermieten kann

Was muss man noch regeln?

Einen Wohnsitz muss man in den Niederlanden nicht anmelden, wenn man sich dort eine Ferienimmobilie kauft. Zumindest nicht, wenn man nicht länger als 4 Monate am Stück im Land bleibt.

Aber es ist trotzdem notwendig, dass man sich registrieren lässt. Denn für die Steuer und die Gemeindeabgaben braucht man eine Art (Steuer-)Nummer. Dafür gibt es ein spezielles Register für Nicht -Einwohner, die Registratie Niet-Ingezetenen oder kurz RNI. Um sich dort einschreiben zu lassen und eine Steuernummer zu bekommen, muss man seinen Ausweis mitbringen und seine Adresse in Deutschland angeben.

Einschreiben kann man sich bei 19 Gemeinden im ganzen Land, dafür muss man jedoch persönlich dort erscheinen. Und hier gibt es jetzt auch mal etwas umsonst, die Einschreibung ist nämlich gratis.

Keine Gewähr 

Ich hoffe, dem ein oder anderen hilft meine Aufstellung, um seine Idee von einem Ferienhaus in den Niederlanden richtig abzuwägen und vielleicht sogar in die Tat umzusetzen. Auch wenn ich mir bei der Recherche Mühe gegeben habe, eine Garantie auf Richtigkeit und Vollständigkeit kann ich euch leider nicht geben. Und da ich weder Rechtsanwalt noch Steuerberater bin, ist dies weder als Rechtsbelehrung noch als Steuerberatung anzusehen.

Eigene Erfahrungen von euch und Kommentare von Fachleuten sind natürlich sehr willkommen!

Ferienhäuser gibt es in allen Ausführungen. Luxuriös und modern...

... oder einfacher und auch günstiger