Wohnen in den Niederlanden

Der Wohnungsmarkt in den Niederlanden ist etwas anders aufgebaut als in Deutschland.

Die Mehrheit der Niederländer wohnt in einem Eigenheim bzw. einer Eigentumswohnung. Rund 57 % der Wohnimmobilien sind gekauft, in Deutschland befinden sich nur 42 % im Besitz der Bewohner. 

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Eigenheim

Das größte Angebot am Wohnungsmarkt gibt es im Bereich der Eigenheime, der koopwoningen. Von kleinen Apartments, über Reihenhäusern bis zu großen freistehenden Villen ist alles vertreten. 

Nach der großen Immobilienkrise wurden 2012 die Regeln für die Finanzierung von Wohneigentum verschärft und u.a. die ablösefreie Hypothek abgeschafft. Maximal 100% des Hauswertes kann jetzt noch über eine Hypothek finanziert werden und diese muss auf eine Abbezahlung innerhalb von 30 Jahren ausgelegt sein. 

Nach dem starken Fall der Immobilienpreise in der Krise von 2008 bis 2012, stiegen die Preise in den letzten Jahren wieder kräftig an und erreichten 2022 Höchstwerte. Preissteigerungen von 15 - 20 % im Jahr waren nicht ungewöhnlich. Inzwischen ist die Preissteigerung im Jahr moderater.

Der mittlere Verkaufspreis für ein Eigenheim in den Niederlanden lag 2025 bei € 480.000. Die Spanne zwischen den verschiedenen Regionen ist dabei recht groß ist. Je nach Gemeinde liegt der mittlere Verkaufspreis zwischen knapp 270.000 und 1,1 Millionen Euro. Am günstigsten wohnte man 2025 in Kerkrade in Süd-Limburg, die Preise in Blaricum waren im Durchschnitt am höchsten.

Die allermeisten Wohnungen und Häuser werden im Bieterverfahren verkauft. In Regionen mit großer Nachfrage können die Häuserpreise sogar bis zu 15 % und mehr überboten werden. Dies gilt vor allem für sehr gefragte Gegenden und Städte, wie z.B. Amsterdam oder Utrecht. 

Mietwohnungen

Das Angebot an Mietwohnungen (huurwoningen) ist knapp und die Nachfrage nach (bezahlbaren) Mietwohnungen ist sehr groß. 

Viele Mietwohnungen, vor allem die günstigeren Wohnungen, werden von den Wohnungsbaugesellschaften bzw. -genossenschaften vermietet. Sie unterteilen ihr Wohnungsangebot in 'soziale Miete' und 'freien Sektor'. Je nach Jahreseinkommen wird man in eine Kategorie eingeteilt und ist dann im Normalfall auf das jeweilige Wohnungsangebot in dieser Kategorie beschränkt. Diese Einkommensgrenze wird jährlich festgelegt.

Im Jahr 2024 liegt diese Grenze bei € 47.699, pro Jahr für Singel-Haushalte und bei € 52.671,- bei Mehrpersonen-Haushalten. Liegt euer Einkommen über dieser Grenze, seid ihr auf Wohnungen im freien Sektor begrenzt. Liegt es darunter kommt ihr für eine soziale Mietwohnung mit einer max. Miete von € 879,66 in Betracht.

In vielen Gemeinden kommt es jedoch leider zu sehr langen Wartezeiten, wenn es um die Vergabe von Sozialwohnungen geht. Vor allem in den großen Städten ist es normal, dass man mehrere Jahre in der entsprechenden Wohnungsgenossenschaft als Wohnungssuchend registriert sein muss, um überhaupt eine Chance auf eine Wohnung zu haben.

Mietwohnungen, die nicht unter die "soziale Miete", werden als "huurwoning in de vrije sector" angeboten.  In 2023 lag die durchschnittliche Miethöhe pro m² bei € 17,77, wobei es große regionale Unterschiede gibt. So liegt der m"-Preis in der Provinz Limburg bei € 13,37, in Amsterdam jedoch bei € 27,32. 

Miet-Zuschuss

Abhängig vom Einkommen, Vermögen und der Miethöhe ist es möglich einen staatlichen Mietzuschuss erhalten. Dieser huurtoeslag ist nur für Mieten bis zur max. Miethöhe von € 879,66 pro Monat möglich. Das Einkommen, das vorhandene Vermögen und auch die Haushaltsgröße spielen bei der Berechnung eine Rolle.

Eine Probe-Berechnung ist auf einer Website des Finanzamts möglich. Die Beantragung läuft ebenfalls über die Website des belastingdienst.

Mieterhöhung

Die Mieten werden im Normalfall einmal im Jahr am 1. Juli erhöht. Für Mietwohnungen, die in unter die "soziale Miete" fallen, wird die maximale Erhöhung jährlich vom Staat festgelegt. Für höhere Einkommen wird in den letzten Jahren ein zusätzlicher Aufschlag, also eine größere Mietpreiserhöhung erlaubt.

Für Mietwohnungen im "freien Sektor" gelten seit 2021 ebenfalls Regeln für die jährliche Mietpreiserhöhung.

Festgelegte Regelungen für Mietwohnungen 2024

• Mieterhöhung "soziale Mietwohnung" (auch Zimmer, Wohnwagen , Standplatz) max. 5,8 %
• bei Mieten unter € 300,- Erhöhung max. € 25,-
• bei höherem Einkommen (über € 52.753,- / Jahr) Mieterhöhung bei sozialen Mietwohnungen von € 50,- bzw. € 100,- möglich
• Mieterhöhung Wohnungen "freier Sektor" max. 5,5 %

Wohnungs- und Immobiliensuche

Da in den Niederlanden eigentlich ständig Wohnungen und Häuser gekauft und verkauft werden, ist das Finden einer Eigentumswohnung gar nicht so schwer.

Die allermeisten weisen auf ihren Verkaufswunsch sehr direkt hin und befestigen ein Schild "Te Koop" an der entsprechenden Wohnungen bzw. am Haus. Darauf ist immer auch der Name und die Telefonnummer des zuständigen Maklerbüros angegeben, wo man z.B. auch Informationen zum Preis bekommt. Normalerweise ist der Preis auch sehr einfach mit einer kurzen Recherche im Internet zu erfahren, da beinahe alle Immobilien auch online ausgeschrieben werden. Unter funda.nl sind die allermeisten zu finden. 

Bei der Angabe des Preises muss man auf die Zusätze k.k. und v.o.n. achten, die ein Hinweis darauf sind, ob die Nebenkosten (Notarkosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer) im Kaufpreis enthalten sind oder nicht. Bei k.k. (kosten koper) trägt der Käufer die Nebenkosten, bei v.o.n. (vrij op naam) sind die Nebenkosten im Kaufpreis enthalten. 

Aufgrund des etwas geringeren Angebots an Mietwohnungen (huurwoningen), muss man etwas Glück haben, um am Anfang gleich die perfekte Wohnung zu finden. Vor allem wenn man auf eine günstige Wohnung angewiesen ist, muss man häufig Abstriche bei Qualität oder Lage in Kauf nehmen.

Wenn man über ein größeres Budget verfügt und einen festen, unbefristeten Arbeitsvertrag vorweisen kann, hat man bei den Mietwohnungen und sicher beim Eigentum eine größere Auswahl.
Miet- und auch Eigentumswohnungen werden selten über Zeitungsinserate angeboten, sondern normalerweise von Maklern vermittelt.

Für günstigere Mietwohnungen sollte man auch bei der Gemeinde nachfragen. Dort bekommt man üblicherweise eine Liste mit den Adressen der lokalen Makler und Wohnbaugesellschaften.

Einen sehr guten Überblick bekommt man auf den Internetseiten von Pararius und  Funda. Dies sind Suchmaschinen für den Wohnungsmarkt, direkt mieten bzw. kaufen kann man über diese Seiten nicht. Bei Interesse muss man dann den angegeben Anbieter kontaktieren, normalerweise sind dies Maklerbüros.

Makler und Websites für Mietwohnungen

Für einen Überblick über das Angebot an Mietwohnungen sind die bereits genannten Plattformen Pararius und Funda sehr hilfreich. Leider werden dort aber häufig auch Mietwohnungen aufgeführt, die bereits vermietet sind. 

Bei den Maklern ist es häufig üblich, dass man sich einschreiben muss, um genauere Auskünfte und einen Besichtigungstermin zu bekommen. Bei Maklern mit lokalem Angebot ist dies häufig gratis. Bei landesweit operierende Makler, die Mietwohnungen in den ganzen Niederlanden im Angebot haben, wird meist eine Einschreibegebühr von 30,- bis 50,- Euro im Jahr fällig. Im Prinzip sucht der Makler dann aber auch aktiv nach passenden Angeboten. Zu viel sollte man von diesem Service aber nicht erwarten, Eigeninitiative ist meist die bessere Lösung. 

Eine Online-Maklerplattform für landesweite Mietwohnungen ist z.B. huurstunt.nl, huizenvinder.nl oder auch rent.nl. Um Einsicht in das komplette Angebot zu bekommen, muss man sich auf der Website gratis registrieren. Für den Erhalt der nötigen Informationen über den Vermieter, um eine Besichtigungen der Wohnungen vereinbaren zu können, braucht man jedoch meist ein kostenpflichtiges Premium-Account. 

Falls man nur ein Zimmer sucht ist kamernet oder kamer.nl die richtige Wahl, sie haben aber auch einige komplette Wohnungen im Angebot. Auch hier ist die Registrierung gratis.

Übrigens als Übergangslösung ist die Miete eines Zimmers ideal, da hier meist kein Gehaltsnachweis und Arbeitsvertrag verlangt wird. Häufig sind es Studenten, die einen Mitbewohner oder jemanden zur Zwischenmiete suchen. 

Bedingungen und Kaution für Mietwohnungen

Um eine Wohnung tatsächlich mieten zu können, verlangt der Makler bzw. Vermieter einige Sicherheiten. Im Normalfall sind dies die 3 letzten Gehaltsabrechnungen oder auch ein Arbeitsvertrag. Zusätzlich wird oft eine Erklärung des Arbeitgebers, die sogenannte werkgeversverklaring und eine Meldebescheinigung der Gemeinde verlangt.

Damit ist es aber leider nicht getan, denn es wird manchmal auch eine Vermittlungsgebühr fällig. Im Normalfall ist dies eine Monatsmiete, manchmal auch inkl. der Nebenkosten. Inzwischen wurde es gesetzlich so geregelt, dass eine Vermittlungsgebühr nur für den Auftraggeber des Maklers erhoben werden darf. In vielen Fällen ist das der Vermieter. Wenn man aber eine Suchanfrage an den Makler stellt, damit er aktiv nach einer passenden Wohnung sucht, muss man die Gebühr selbst übernehmen.

Auch die Mietkaution, die der Vermieter zur Sicherheit einbehält, ist meist in der Höhe einer Monatsmiete.

Achtung: Innerhalb der Probezeit bei einem neuen Arbeitsplatz, ist es sehr schwer an eine reguläre Wohnung zu kommen. Im Normalfall bekommt man dann keinen dauerhaften Mietvertrag und auch der Abschluss einer Hypothek ist nahezu unmöglich. Auch zeitlich begrenzte Arbeitsverträge werden häufig nicht akzeptiert. Zumindest über 6 Monate sollte der Arbeitsvertrag unbedingt gültig sein und auch dann ist nicht jeder Vermieter bereit zu vermieten bzw. man bekommt keinen Kredit für einen Hauskauf.

In diesem Fall kann man evtl. auf zeitlich begrenzte Mietwohnungen, die aber nicht häufig angeboten werden, zurückgreifen. Auch Studentenzimmer bzw. -wohnungen sind eine Möglichkeit. Oder man mietet sich für einige Monate eine Ferienwohnung bis die Probezeit vorbei ist und man einen festen Vertrag hat. Gegebenenfalls kann man evtl. auch über den Arbeitgeber eine Wohnung anmieten. Vor allem größere Arbeitgeber, die häufig Personal aus dem Ausland beschäftigen, bieten dies häufig an.

Erfahrungen bei der Wohnungssuche

Bei meiner Wohnungssuche hatte ich enormes Glück, aber das ist auch schon einige Jahre her. Von anderen habe ich wahre Horrorgeschichten gehört, wenn es um das Finden einer bezahlbaren Mietwohnung geht.

Völlig überzogene Regelung bzgl. des Mindesteinkommens von bis zu 5x die Wohnungsmiete als Netto-Monatseinkommen oder Vorverträge, die dann doch nicht eingehalten werden. Leider ist Makler kein geschützter Beruf und so tummeln sich auch einige schwarze Schafe auf dem Wohnungsmarkt.

Einen Erfahrungsbericht von Moni, die sich auf dem sehr schwierigen Wohnungsmarkt in Amsterdam eine Bleibe suchte, könnt ihr hier auf ihrem Blog nachlesen.

Habt ihr auch besondere Erfahrungen gemacht? Oder ihr habt einen tollen Tipp? Dann schreibt hier gerne einen Kommentar für die anderen Leser von nach-holland.de. Hier ist aber nicht der Platz für Wohnungsangebote bzw. -suchen, dafür dürft ihr gerne das Forum nutzen.